앞으로 약 5개월간 네바다주 부동산 브로커 개설을 위한 로드맵을 다음과 같이 짜본다. (작성일 3/31/2026 기준)
하워드킴 네바다 입성 프로젝트 로드맵 요점 #
- 4~5월: 필수 교육 이수 및 네바다 주법 시험(State Portion) 합격
- 6월 초: 지문(FD-258) 채취 및 네바다 부동산국 배경 조사 서류 발송
- 7월 초: 네바다 1인 매니저 LLC 설립 및 EIN 발급
- 7월 중순: 면허 신청서(LLC 서약서 포함) 및 텍사스 경력 증명 서류 최종 접수
- 8월 15일: 네바다 브로커-세일즈퍼슨 면허 발급 및 Fathom NV 소속 완료
- 8월 말: 라스베이거스 현지 방문 및 비즈니스 은행 계좌 개설
📅 [네바다 입성 프로젝트] 상세 마스터 플랜 #
1. 4~5월: 필수 교육 이수 및 네바다 주법 시험(State Portion) 합격 #
- 상세 내용: 이미 등록하신 Key Realty School의 두 가지 코스(18시간 주법 + 45시간 브로커 관리)를 완료합니다. 텍사스 브로커는 ‘National’ 시험이 면제되므로, ‘Nevada State Specific’ 파트만 공부하여 자택에서 OnVUE 온라인 시험으로 합격증을 따냅니다.
- 기간: 약 4~6주 (45시간 코스는 시스템상 등록 후 최소 6일이 지나야 시험 응시 가능)
- 비용: 교육 패키지(이미 결제) + 시험 응시료(약 $100)
- 중요성: 모든 절차의 ‘입구’입니다. 시험 합격 증서가 있어야 주 정부에 면허를 신청할 자격이 생깁니다.
- 💡 Skeptical Tip: 텍사스와 네바다의 ‘대행 관계(Agency)’ 용어가 다릅니다. 텍사스의 IABS 대신 네바다의 ‘Duties Owed’ 개념을 완벽히 숙지하는 것이 합격의 열쇠입니다.
2. 6월 초: 지문(FD-258) 채취 및 네바다 부동산국 배경 조사 서류 발송 #
- 상세 내용: 네바다 부동산국(NRED)에서 하워드 님의 범죄 이력을 조회하는 단계입니다. 텍사스 플래노 내 지문 채취소(IdentoGO 등)에서 FD-258 하드 카드 2장에 지문을 찍어 네바다로 우편 발송합니다.
- 기간: 배경 조사 완료까지 약 4~8주 소요 (행정 처리 속도에 따라 변동)
- 비용: 지문 채취 서비스료(약 $40) + 네바다 정부 수수료(약 $40.25)
- 중요성: 지문 유효기간은 6개월입니다. 너무 일찍 하면 면허 발급 전 만료될 수 있고, 늦게 하면 배경 조사 결과가 안 나와서 8월 15일 목표가 밀릴 수 있습니다. 6월 초가 가장 완벽한 타이밍입니다.
3. 7월 초: 네바다 1인 매니저 LLC 설립 및 EIN 발급 #
- 상세 내용: 커미션을 법인으로 받기 위해 네바다 주정부 포털(SilverFlume)에서 **’Manager-Managed LLC’**를 설립합니다. 설립 직후 IRS 웹사이트에서 **EIN(연방 세금 아이디)**을 무료로 발급받습니다.
- 기간: 온라인으로 당일 완료 (15분 내외)
- 비용: LLC 설립 및 주 비즈니스 라이선스비 합계(약 $425)
- 중요성: 네바다는 법인 명의의 면허 발급을 허용합니다. 하워드 님 1인 소유(Single Member)로 만드시는 것이 향후 S-Corp 절세 전략에 가장 유리합니다.
- 💡 Skeptical Tip: 설립 비용이 아깝다고 늦게 하면 면허 신청 시 법인명을 기입할 수 없습니다. 7월 초에는 반드시 완료해야 합니다.
4. 7월 중순: 면허 신청서(LLC 서약서 포함) 및 텍사스 경력 증명 서류 최종 접수 #
- 상세 내용: 모든 서류를 묶어 NRED(Carson City)로 보내는 ‘파이널 패키지’ 단계입니다.
- TREC: 면허 이력 증명(License History) 발급 (90일 유효)
- Fathom TX: 브로커 경력 증명(Form 509) 서명 받기
- NRED: 비거주자 동의서(Form 656) 공증 및 LLC 면허 발급 서약서(Affidavit) 작성
- 기간: 서류 준비 및 우편 배송 약 1주일
- 비용: 네바다 면허 신청 수수료(약 $145) + TREC 서류비(약 $30)
- 중요성: 모든 서류는 **’원본’**이어야 합니다. 하나라도 빠지면 8월 15일 목표는 물 건너갑니다.
5. 8월 15일: 네바다 브로커-세일즈퍼슨 면허 발급 및 Fathom NV 소속 완료 #
- 상세 내용: 네바다 부동산국으로부터 하워드 님의 법인명(Howard Kim, LLC)이 찍힌 면허증을 승인받는 날입니다. 동시에 Fathom Realty NV 시스템에 하워드 님의 이름이 등록됩니다.
- 기간: NRED 최종 서류 검토 약 3~4주 (7월 중순 접수 기준)
- 비용: 별도 비용 없음 (신청비에 포함)
- 중요성: 이제 법적으로 텍사스에 앉아서도 네바다 부동산 매물을 공식적으로 다루고 계약서를 쓸 수 있는 **’Dual State Broker’**가 된 것입니다.
6. 8월 말: 라스베이거스 현지 방문 및 비즈니스 은행 계좌 개설 #
- 상세 내용: 비행기를 타고 헨더슨/라스베이거스를 방문하여 비즈니스 인프라를 완성합니다.
- 은행: Chase나 BofA 방문하여 LLC 비즈니스 계좌 개설 (Articles of Org, EIN 지참)
- 브로커리지: Fathom NV 사무실 방문하여 현지 매니징 브로커와 대면 미팅 및 오피스 권한 설정
- 임장: 헨더슨 주요 단지(Inspirada, Seven Hills 등) 투어 및 텍사스 고객용 홍보 영상 촬영
- 기간: 2~3일 방문 일정
- 비용: 항공권/숙박비(변동) + 은행 초기 예치금(최소 $100~500)
- 💡 Skeptical Tip: 현지 은행 계좌가 있어야 나중에 네바다 커미션을 깔끔하게 수령하고, S-Corp 세무 처리를 텍사스 개인 자금과 분리할 수 있습니다.
💰 [총 예상 투자 비용: 약 $1,250 내외] #
교육비 제외, LLC 설립비/시험비/지문비/신청비 포함, 항공권 제외)
Key Realty School에서 제공한 Note (참고 차원) #
Though this information is viewed as accurate, prospective applicants are encouraged to confirm any and all application requirements with the Nevada Real Estate Division as situational aspects may cause the requirements to be altered. This is a generic checklist designed for applicants from any state with 8 years or more experience as a broker or the equivalent in Exp and college education:
1. Finger Prints ASAP – Complete at an approved Nevada vendor via live scan OR See hard copy for out of state print option if the prints are completed outside of Nevada: http://www.keyrealtyschool.com/current-students/fingerprinting
2. Certified License History from any state licensed or previously licensed in outside of Nevada (Only required if licensed in another state at present or within the prior 10 years)
a. Obtain from the department of Real Estate for which you were or are licensed in. This history must be mailed to you only.
3. Education Courses
a. Broker Management – This course involves the ebook titled Real Estate Brokerage and online practice testing associated with the content within. Take an open book test through the certificate testing tab within your student dashboard at www.KeyRealtySchool.net
b. 18 Hour Nevada Law course – Use the course ebook and online course resources to review and understand all curriculum associated with Nevada Real Estate Law in preparation for the 50-question state side of the Nevada Broker Licensing exam. Once reviewed, take the certificate test through the certificate testing tab within your student dashboard at www.KeyRealtySchool.net.
c. Use the exam prep software (Compucram) to finalize broker exam prep
4. Take and pass the Nevada Broker licensing exam – Schedule this exam once you feel comfortable with the information provided – State and National Broker Exam –
a. Schedule board exam – https://keyrealtyschool.com/resource-center/state-testing-information/
5. All transcripts of college education. (ONLY if the applicant has less than 8 years licensed experience)
6. State Applications – With Applicable Attachments. Use the Nevada Real Estate Division Website to access all state forms http://red.nv.gov/Content/Forms/Licensing/
1. Nevada Broker Applications can be quite cumbersome. Specifically form 509, 557 and 558. Be advised that all forms must be original and forms 557 / 558 should be submitted in advance for approval prior to the remainder of applications should the applicant apply for the Nevada Broker License.
b. Broker Sales
i. Form 549
ii. 509
c. Broker
i. Form 549
ii. 507
iii. 509
iv. 512
1. Nevada does require a physical address zoned commercial reported as your place or records and business. Key Realty School has created a minimal office solution for those licensees who intend to minimize overhead yet meet said physical office requirements. Contact the school for details.
v. 513
vi. 557
vii. 558
Submit all of the above to the Nevada Real Estate Division
📋 네바다 브로커/브로커-세일즈퍼슨 자격 취득 체크리스트 (한국어로 정리) #
1. 지문 채취 (Fingerprints) – 가장 먼저 할 것! #
- 방법: 네바다 내에서는 ‘Live Scan’을 하지만, 하워드 님처럼 텍사스(타 주)에 계신 경우 ‘Hard Card’ 방식으로 지문을 찍어 우편으로 보내야 합니다.
- 참고: 결과가 나오기까지 시간이 걸리므로 가장 먼저 진행하는 것이 좋습니다.
2. 면허 이력 증명 (Certified License History) #
- 대상: 텍사스 부동산 위원회(TREC)에서 발급받아야 합니다.
- 주의: 반드시 하워드 님 본인에게 배달된 원본이어야 하며, 네바다 외에 면허를 가졌던 모든 주(최근 10년 내)의 이력이 필요합니다.
3. 필수 교육 과정 (Education Courses) #
- a. Broker Management (브로커 관리): 온라인 학생 대시보드를 통해 전자책(E-book)으로 공부하고 오픈북 테스트를 통과해야 합니다.
- b. 18시간 네바다 주법 (NV Law): 네바다 전용 법규를 공부합니다. 이는 50문항으로 구성된 ‘네바다 주법 시험’의 핵심 대비 과정입니다.
- c. 시험 대비 (CompuCram): 전용 소프트웨어를 활용해 최종 시험 문제를 연습합니다.
4. 네바다 브로커 라이선스 시험 (Exam) #
- 구성: 주법(State) 및 국가(National) 파트로 나뉩니다. (단, 텍사스 브로커는 국가 파트 면제 가능성이 높으므로 예약 시 확인 필요)
- 예약: 준비가 되었다면 Pearson VUE를 통해 시험 스케줄을 잡습니다.
5. 대학 성적표 (College Transcripts) – ★하워드 님 해당 사항 없음 #
- 중요: 이 서류는 면허 경력이 8년 미만인 사람만 제출합니다. 하워드 님은 이미 8년(6+2)의 경력이 있으므로 이 번거로운 절차는 건너뛰셔도 됩니다.
6. 주정부 신청서 작성 (State Applications) #
하워드 님이 어떤 형태로 활동할지에 따라 서류가 달라집니다.
| 구분 | 신청서 종류 | 핵심 특징 |
| Broker-Salesperson (권장) | Form 549, 509 | Fathom 같은 브로커리지에 소속되어 활동. 절차가 상대적으로 간소함. |
| Broker (독립 운영) | Form 549, 507, 509, 512, 513, 557, 558 | 본인이 직접 회사를 운영. **네바다 현지에 실제 사무실(Physical Address)**이 반드시 있어야 함. |
💡 하워드 님을 위한 핵심 요약 (Skeptical Expert’s View) #
- 경력의 힘: 문구 중 “8 years experience as a broker”는 경력만으로 학점을 100% 인정받기 위한 기준일 뿐입니다. 하워드 님처럼 세일즈퍼슨 경력을 포함해 8년이 넘으면, 복잡한 대학 성적표 증명 없이 경력 증명서(Form 509)만으로 교육 요건을 패스할 수 있습니다.
- 사무실 요건: 만약 ‘Broker-Salesperson’이 아닌 ‘Broker’로 바로 등록하시려면 네바다에 실제 사무실이 있어야 합니다. Key Realty School에서 이를 위한 최소 비용의 사무실 솔루션을 제공한다는 내용도 포함되어 있으니 참고하세요. (하지만 이사 전이라면 Broker-Salesperson이 훨씬 유리합니다.)
- 원본 엄수: 모든 신청 서류는 ‘원본(Original)’이어야 하며, 특히 557, 558 폼은 다른 신청서보다 먼저 제출하여 승인을 받아야 할 수도 있습니다.
